Pengertian dan Biaya Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan salah satu tahapan penting dalam proses pembelian properti. PPJB menjadi kesepakatan awal antara konsumen dengan pengembang perumahan yang dibuat di hadapan notaris sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Dengan memahami biaya pembuatan PPJB, masyarakat sebagai pembeli dapat lebih siap secara finansial.
Menurut Wakil Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (Waketum DPP REI), Bambang Ekajaya, PPJB berbeda dengan AJB. PPJB adalah proses pembelian, sedangkan AJB adalah peralihan hak kepemilikan properti.
Ketentuan PPJB
PPJB diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Dalam Pasal 1, PPJB didefinisikan sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun (sarusun). PPJB bisa dilakukan sebelum atau selama proses pembangunan rumah tunggal dan rumah deret.
Selain itu, PPJB harus memenuhi beberapa persyaratan kepastian, seperti:
- Status kepemilikan tanah: Dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang ditunjukkan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB.
- Hal yang diperjanjikan: Termasuk kondisi rumah, prasarana, sarana, utilitas umum, dan status tanah atau bangunan jika menjadi agunan.
- PBG disampaikan salinan sesuai asli: Diberikan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB.
- Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum: Seperti jalan, saluran air hujan, lokasi pembangunan sesuai peruntukan, serta surat pernyataan mengenai tersedianya listrik dan air.
- Keterbangunan minimal 20 persen: Dibuktikan melalui laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi.
Biaya Pembuatan PPJB dengan Notaris
Biaya pembuatan PPJB diatur dalam Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris. Dalam Pasal 36, honorarium notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.
Nilai ekonomis ditentukan berdasarkan nominal transaksi, yaitu:
- Jika nominal sampai Rp 100 juta, honorarium maksimal 2,5 persen.
- Jika nominal di atas Rp 100 juta hingga Rp 1 miliar, honorarium maksimal 1,5 persen.
- Jika nominal di atas Rp 1 miliar, honorarium ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pihak terkait, namun tidak melebihi 1 persen dari nilai obyek.
Sementara itu, nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari obyek akta, dengan batas maksimal honorarium Rp 5 juta.
Sebagai contoh, jika transaksi senilai Rp 300 juta, maka nilai ekonomisnya adalah 2,5 persen dari jumlah tersebut, yaitu Rp 7,5 juta. Jika ditambahkan dengan nilai sosiologis Rp 5 juta, total biaya PPJB di notaris mencapai Rp 12,5 juta.
Khusus untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang membeli rumah subsidi, ada ketentuan khusus. Menurut Pasal 22K, honorarium atas jasa hukum notaris ditetapkan sebesar 1 permil (0,1 persen) dari harga jual rumah umum yang ditetapkan oleh pemerintah pusat.
Selain itu, secara umum, notaris juga wajib membebaskan biaya pembuatan akta bagi masyarakat yang tidak mampu. Hal ini bertujuan untuk memastikan akses layanan hukum yang lebih adil dan merata.
