Kinerja emiten properti kawasan industri masih menghadapi tantangan berat pada tahun 2025, terutama karena lesunya investasi asing. Menurut data yang dirilis oleh Kementerian Investasi dan Hilirisasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), realisasi penanaman modal asing (PMA) selama tahun tersebut mencapai Rp 900,9 triliun. Angka ini hanya tumbuh sebesar 0,1% secara tahunan (year on year/YoY), jauh lebih lambat dibandingkan pertumbuhan 21% YoY pada tahun sebelumnya.
Pemerintah mengakui bahwa perlambatan ini mencerminkan terbatasnya minat investor asing di tengah berbagai tekanan global. Seorang analis investasi dari Edvisor Profina Visindo, Indy Naila, menyatakan bahwa data ekonomi ini menunjukkan bahwa investor asing saat ini lebih selektif dalam menempatkan dana mereka. Meski tidak langsung memengaruhi kinerja keuangan emiten properti kawasan industri, situasi ini juga dipengaruhi oleh sisi investasi domestik.
Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas, menilai bahwa perlambatan PMA pada tahun 2025 membuat kinerja emiten properti kawasan industri cenderung moderat, terutama dari sisi penjualan lahan. Contohnya, PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) hanya menjual lahan seluas 18 hektare senilai Rp 352,6 miliar hingga September 2025, turun 87,3% YoY akibat efek basis tinggi dari penjualan besar ke BYD di tahun sebelumnya.
Sementara itu, PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS) mencatatkan marketing sales sebesar Rp 626,4 miliar atau 35% dari target Rp 1,81 triliun. Di sisi lain, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) menjadi satu-satunya perusahaan yang mencatat pertumbuhan marketing sales, yaitu Rp 2,92 triliun, naik 22% YoY, setara 83% dari target tahunan Rp 3,5 triliun.
Meskipun ada penurunan, dampaknya tidak sampai menimbulkan kontraksi kinerja sepanjang 2025, karena sektor ini tetap menyerap sekitar 7% total realisasi investasi nasional. Liza melihat bahwa kinerja sektor ini akan membaik secara bertahap di tahun 2026. Hal ini didorong oleh target kenaikan investasi pemerintah, relokasi manufaktur global (CHINA+1), serta proyek hilirisasi.
Selain itu, suku bunga Bank Indonesia (BI) yang dipertahankan di 4,75% menjaga stabilitas biaya pendanaan tanpa menjadi hambatan signifikan. Sentimen positif datang dari masuknya tenant industri bernilai tambah tinggi seperti EV, baterai, smelter, dan data center. Namun, risiko kinerjanya masih berasal dari ketidakpastian global, perlambatan ekonomi China, dan persaingan kawasan industri regional.
Menurut Indy, suku bunga BI yang tetap di 4,75% dan kekhawatiran penurunan suku bunga terbatas bisa menyebabkan daya beli melemah, sehingga memengaruhi margin laba emiten properti kawasan industri. Namun, investor bisa memantau data ekonomi lain seperti loan growth yang sudah mulai naik, meskipun masih ada keterbatasan untuk naik secara agresif.
Indy merekomendasikan investor untuk memperhatikan saham KIJA dan SSIA dengan target harga masing-masing Rp 308 per saham dan Rp 1.795 per saham. Muhammad Wafi, Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI), menambahkan bahwa ruang pemulihan untuk kinerja emiten properti kawasan industri masih ada di tahun 2026. Ia melihat bahwa tahun ini bisa lebih baik, terutama di semester II karena kondisi makroekonomi yang lebih baik.
Suku bunga rendah menjadi katalis positif untuk menekan beban bunga para emiten properti kawasan industri. Sentimen positif itu pun bisa ditopang dengan peningkatan permintaan dari sektor Data Center dan electric vehicle (EV). Meski demikian, risiko geopolitik masih menghambat laju ekspansi asing.
Saham emiten properti kawasan industri pun dilihat masih murah, dengan discount to revalued net asset value (RNAN) yang cukup besar. Melansir RTI, saham SSIA turun 3,57% year to date (YTD) ke level Rp 1.620 per saham. Level price to earning ratio (PER) sebesar 884,03x dan price to book value (PBV) 1,33x. Saham DMAS naik 8,53% YTD ke Rp 140 per saham, dengan PER 9,64x dan PBV 1,06x. KIJA sahamnya naik 34,29% YTD ke Rp 282 per saham, dengan PER 15,88x dan PBV 0,97x. Sementara, PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) sahamnya naik 6,31% YTD ke Rp 118 per saham, dengan PER -44,23x dan PBV 0,26x.
Pasar tampak sudah priced-in, sehingga risiko sudah terbatas. Wafi merekomendasikan beli untuk SSIA, DMAS, dan BEST dengan target harga masing-masing Rp 1.850 per saham, Rp 180 per saham, dan Rp 140 per saham.
